房源判读
所有权与借地权的区别｜东京房源要确认的土地权利
整理拥有土地的“所有权”与租用土地的“借地权”的区别、借地权的种类、地租与承诺费等费用，以及对贷款与转售的影响。
东京的房源信息会标示“土地权利：所有权”或“借地权”。借地权房源价格通常较低，但有每月地租，出售或重建时需要地主同意等所有权没有的条件。
发布: 2026/10/65 分钟阅读
重点整理
- 所有权是连土地也属于自己；借地权是为拥有建筑而租用土地的权利
- 借地权分为旧法借地权、普通借地权、定期借地权，续约规定不同
- 除地租外，可能需要更新费与出售时的承诺费
- 贷款较难申请，出售时也需要向买方说明条件
所有权与借地权
所有权房源同时拥有建筑与土地（公寓则为用地份额）。借地权房源的建筑属于自己，但土地向地主租用，需要支付地租。
借地权房源通常比同地段的所有权房源便宜，且土地的固定资产税由地主承担。
借地权的种类
根据签约时间与适用法律，续约规定不同。
- 旧法借地权：1992年7月以前的合同，对借地人保护较强，大多持续续约
- 普通借地权：初始期限30年以上，地主拒绝续约需要正当理由
- 定期借地权：例如50年以上，不续约，原则上期满后拆除建筑归还土地
借地权的费用
除每月或每年的地租外，按惯例可能需要续约时的更新费、出售时的转让承诺费，以及重建时的重建承诺费。定期借地权公寓的地租与拆除准备金，有时会加在管理费等费用中。
对贷款与转售的影响
借地权房源的担保评估较低，能提供贷款的金融机构有限。出售时也需要向买方说明地租与承诺条件，买家可能较少。
定期借地权的剩余期限越短价值越低，请务必确认剩余年数。
借地权房源的确认事项
签约前请确认以下文件与条件。
- 借地合同（种类、期限、剩余期限、续约条件）
- 当前地租与调整记录
- 转让、重建、扩建是否需要地主同意，以及承诺费的参考
- 取得地主同意后能否使用贷款
常见问题
本站房源是所有权吗？
房源页面的“土地权利”有记载。借地权房源会在“需确认事项”中标示。
外国人可以买借地权房源吗？
可以。与所有权相同没有国籍限制，但请事先确认地主同意等条件。
借地权以后可以转为所有权吗？
如果地主出售土地，借地人有机会买下土地成为所有权人，视协商而定。
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