酒店・旅馆
民宿还是旅馆业？想全年365天营业该选哪个：东京23区的区别与各区限制
比较住宅宿泊事业法（民宿新法）、旅馆业法与大田区特区民宿，并梳理中央区、台东区、新宿区、千代田区、大田区对营业天数的限制。
想全年营业，需要旅馆业法的许可（或大田区的特区民宿认定）。住宅宿泊事业法的民宿只需申报即可开始，但一年最多180天，东京23区还会通过区条例按星期和区域进一步限制。2026年10月台东区已施行不允许工作日营业的修订，新宿区也提出了收紧方案。
发布: 2026/10/206 分钟阅读
重点整理
- 住宅宿泊事业（民宿）：申报制，一年180天以内；房东不在型须委托管理公司
- 旅馆业：许可制，没有天数上限，但用途地域、建筑、消防条件严格
- 特区民宿（大田区）：认定制，最少2晚3天，没有天数上限
- 中央区仅周六中午至周一中午；台东区2026年10月1日以后申报的工作日不可营业
- 新宿区拟禁止住居系地域等新设民宿，2026年10月征求公众意见中
三种制度有什么区别？
简答：最大的区别是可营业天数和启动时的手续。
| 住宅宿泊事业（民宿） | 旅馆业（简易宿所等） | 特区民宿（大田区） | |
|---|---|---|---|
| 手续 | 申报 | 许可 | 认定 |
| 年营业天数上限 | 180天 | 无 | 无 |
| 住宿天数条件 | 无 | 无 | 最少2晚3天 |
| 建筑用途 | 保持住宅 | 须符合旅馆・酒店标准 | 按区标准 |
| 区的附加限制 | 星期与区域限制多 | 前台、学校距离等条例 | 区的指引 |
民宿的「一年180天」怎么算？
简答：每年4月1日中午到次年4月1日中午的一年内，接待住宿的天数不得超过180天。
房东不住在现场的房东不在型，除张贴标识外的业务，须委托住宅宿泊管理业者。
各区限制（2026年10月）
简答：东京23区不少区无法用满180天。购买前务必确认该区最新条例。
| 区 | 主要限制 |
|---|---|
| 中央区 | 全区仅周六中午至周一中午可营业 |
| 台东区 | 2026年10月1日以后申报的住宅，房东居住型・不在型工作日均不可营业（9月30日前受理的不受影响） |
| 新宿区 | 住居专用地域仅周五中午至周一中午。禁止住居系地域等新设民宿的修订案，2026年10月15日至11月13日征求公众意见 |
| 千代田区 | 文教地区、学校周边：房东居住型周日中午至周五中午不可，房东不在型全天不可；人口密集区不可房东不在型 |
| 大田区 | 房东不在型仅限可建旅馆・酒店的用途地域，中小学100m以内周一中午至周五中午不可（房东居住型有放宽） |
到底该选哪个？
简答：想全年稳定经营，原则上一开始就选能取得旅馆业许可的物业。民宿适合自住、只出租部分时间的情况。
用民宿测算收益时，不要按180天，要按套用区星期限制后实际可营业的天数。例如中央区每周只能在周六中午到周一中午营业。
- 以全年营业为前提 → 旅馆业许可（大田区也可考虑特区民宿）
- 自住、部分时间出租 → 住宅宿泊事业民宿
- 公寓单套 → 管理规约常禁止民宿（请见另一篇指南）
常见失误
- 按「一年可营业180天」测算，忽略区的星期限制
- 没确认条例修订动向（台东区、新宿区等）就购买
- 先做民宿，之后想改旅馆业，才发现用途地域不允许
出处与参考资料
常见问题
已申报的民宿也适用新规定吗？
台东区的修订不适用于2026年9月30日前受理的申报；新宿区修订案则对既有设施于施行2年后适用。各区过渡措施不同，需逐个确认。
民宿可以转为旅馆业吗？
符合旅馆业标准（用途地域、建筑、消防、面积）即可取得许可；用途地域不允许的地方无法转换。
大田区以外也能做特区民宿吗？
东京23区中由大田区实施国家战略特区民宿；考虑其他区时，请确认该区的最新信息。
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