物件の見方
中古マンションのリフォーム・リノベーションの基本｜できること・費用・手続き
専有部分と共用部分の違い、管理組合への申請、床の遮音規定や配管の制約、費用の目安まで、中古マンションを買って直すときの基本を整理します。
東京の中古マンションは、購入後にリフォームやリノベーションをして住む・貸す方が多くいます。ただし、マンションには自由に変えられない部分や手続きがあります。購入前に知っておきたい基本をまとめました。
要点
- 室内（専有部分）は工事できるが、窓・玄関ドア・バルコニーは共用部分で原則変更できない
- 工事の前に管理組合への申請と承認が必要
- 床材の遮音性能や、水回りの移動には建物ごとの制約がある
- フルリノベーションの費用は広さと内容しだいで、1㎡あたり10万〜20万円程度がひとつの目安
工事できる範囲
自分で工事できるのは、室内の床・壁・天井、キッチンや浴室などの設備といった専有部分です。窓サッシ、玄関ドアの外側、バルコニー、建物の柱・梁・外壁は共用部分で、原則として個人では変更できません。
| 部分 | 例 | 個人で工事できるか |
|---|---|---|
| 専有部分 | 床・壁・天井、キッチン・浴室・トイレ | できる（管理組合への申請が必要） |
| 共用部分 | 窓サッシ、玄関ドアの外側、バルコニー、外壁、柱・梁 | 原則できない |
| 専有部分の配管 | 床下の給排水管 | 建物の構造しだい |
管理規約と工事の申請
工事を始める前に、管理規約や使用細則にもとづいて管理組合へ申請し、承認を受けます。
- 床をフローリングに変える場合の遮音性能（L値などの基準）
- 工事できる曜日・時間帯と、近隣への事前のお知らせ
- 共用廊下やエレベーターの養生、資材の搬入方法
- 電気容量の上限（ブレーカーの容量を増やせるか）
水回りの移動に注意
キッチンや浴室を移動したい場合、排水管の勾配がとれるかがポイントです。床下の空間が狭い建物では、移動できる範囲が限られます。古い建物では、専有部分の給排水管の交換もあわせて検討しましょう。
費用と期間の目安
内装を一新するフルリノベーションは、広さや設備のグレードによりますが、1㎡あたり10万〜20万円程度がひとつの目安です。部分的なリフォーム（クロスや床の張り替え、設備交換）なら、より少ない費用で済みます。工期はフルリノベーションで2〜3か月程度かかることが多く、設計や管理組合の承認の期間も見込みましょう。
購入前に確認すること
- 管理規約・使用細則のリフォームに関する定め
- 床下・天井裏の空間と、配管の位置
- 前回の大規模修繕の時期（共用部分の状態）
- リノベーション済み物件なら、工事の内容と保証
よくある質問
「リノベーション済み」の物件を買うのと、自分で直すのはどちらがいいですか？
済み物件はすぐ住めて費用も見えやすく、自分で直す場合は好みに合わせられます。工事の手間と期間、価格の差を比べて選びましょう。
海外にいても工事を進められますか？
設計や工事会社とオンラインで打ち合わせて進めることはできます。管理組合への申請など、日本側の窓口が必要です。
リフォーム費用もローンに含められますか？
金融機関によっては、購入とリフォームをまとめて借りられる商品があります。条件は金融機関に確認してください。
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