房源判读
二手公寓翻新的基本｜可改范围、费用与手续
整理专有部分与公共部分的区别、向管理组合申请、地板隔音规定与管道限制，以及费用参考。
许多人买下东京二手公寓后进行翻新再自住或出租。但公寓有不能自由改变的部分与必要手续。以下整理购买前应了解的基本。
发布: 2026/10/75 分钟阅读
重点整理
- 室内（专有部分）可施工，但窗户、入户门、阳台属公共部分，原则上不可改变
- 施工前需要向管理组合申请并取得同意
- 地板隔音性能与水电移位有各建筑的限制
- 全面翻新费用因面积与内容而异，约每平方米10万〜20万日元可作参考
可施工的范围
可自行施工的是室内地板、墙壁、天花板，以及厨房、浴室等设备的专有部分。窗框、入户门外侧、阳台、柱梁与外墙属公共部分，原则上个人不可改变。
| 部分 | 例子 | 个人能否施工 |
|---|---|---|
| 专有部分 | 地板、墙壁、天花板、厨房、浴室、卫生间 | 可以（需向管理组合申请） |
| 公共部分 | 窗框、入户门外侧、阳台、外墙、柱梁 | 原则上不可 |
| 专有部分的管道 | 地板下的给排水管 | 取决于建筑结构 |
管理规约与工程申请
开工前需依据管理规约与使用细则向管理组合申请并取得同意。
- 改为木地板时的隔音性能标准
- 可施工的日期与时段，以及事先告知邻居
- 公共走廊与电梯的保护、建材搬运方式
- 用电容量上限
注意水电移位
想移动厨房或浴室时，关键在于排水管能否保持坡度。地板下空间狭小的建筑，可移动范围有限。老旧建筑也建议一并更换专有部分的给排水管。
费用与工期参考
全面翻新因面积与设备等级而异，约每平方米10万〜20万日元可作参考；局部翻新（换墙纸、地板或设备）费用较低。全面翻新工期多需2〜3个月，另需预留设计与管理组合审核时间。
购买前要确认的事
- 管理规约与使用细则中关于翻新的规定
- 地板下与天花板内的空间与管道位置
- 上次大规模修缮时间（公共部分状态）
- 已翻新房源的工程内容与保修
常见问题
买已翻新的房源好，还是自己翻新好？
已翻新房源可直接入住、费用明确；自己翻新则能按喜好设计。请比较工程时间、手续与价差。
人在海外也能进行翻新吗？
可以通过线上与设计师、施工公司沟通，但向管理组合申请等需要日本的联络人。
翻新费用可以纳入贷款吗？
部分金融机构有购房与翻新合并的贷款，条件请向金融机构确认。
延伸阅读
购买指南2026/4/97 分钟阅读
海外投资人购买日本收益房产的实务流程
从条件设定、房源筛选、买付、签约、交割到出租管理，整理海外投资人购买日本收益物业的关键步骤。
市场分析2026/4/96 分钟阅读
看东京投资房产时，如何正确理解收益率
用东京核心区的实务视角理解 4%、5%、6% 的差异，避免只看表面收益率就做判断。