東京の不動産を売るときの費用と税金｜海外在住オーナーの注意点

売却価格の全額が手元に残るわけではありません。主な費用は次のとおりです。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は購入価格と購入時の諸費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いたものです。

購入時の契約書などがなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなすため、税金が大きくなります。購入時の書類は必ず保管しておきましょう。

所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得として約20.315%、5年以下なら短期譲渡所得として約39.63%（いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計）がかかります。

住民税は翌年1月1日に日本に住所がある人に課税されるため、その時点で海外在住の場合は所得税と復興特別所得税の部分（長期15.315%、短期30.63%）が中心になります。

売主が非居住者の場合、買主は売却代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納めるのが原則です（個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合は不要）。

源泉徴収された税金は、売却した翌年の確定申告で精算され、払いすぎていれば還付されます。日本に住所がない場合は、納税管理人を通じて申告します。

出口を見据えて、購入時から次の点を意識しておくと安心です。