東京の利回り物件を見るときに知っておくべきこと

表面利回りは、年間賃料を価格で割っただけの数字です。管理費、修繕、空室、原状回復、リーシングコスト、税金は含まれていません。

同じ5%でも、修繕済みで空室リスクが低い都心物件と、将来コストが読みにくい築古物件では、実質収益が大きく変わります。

ざっくり言えば、都心の4%台は「安定性・流動性寄り」、5%台は「バランス型」、6%以上は「何らかのリスク説明が必要」と考えるのが実務的です。

もちろん築年数、駅距離、再開発、規模、テナント属性で変わりますが、数字だけが突出している場合は理由を先に確認するべきです。

駅距離、築古、旧耐震、借地権、エリアの賃貸需要、狭小間取り、入居属性、再建築の難しさなどが、価格に織り込まれて利回りが上がることがあります。

利回りを上げる理由が、改善可能な運用課題なのか、構造的に消えないリスクなのかで判断は大きく変わります。

価格だけでなく、賃料の継続性、出口の流動性、修繕のタイミング、管理体制、想定空室率、再募集賃料、資本的支出を一緒に見ないと、数字は簡単に錯覚を生みます。

初期スクリーニングでは、利回り、駅距離、築年、エリア、価格帯、修繕履歴を短く並べて、異常値を弾くのが効率的です。詳しい判断はその後です。