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東京のマンションで民泊はできる？3つの制度と確認ポイント

住宅宿泊事業法（年180日まで）、旅館業法の許可、国家戦略特区の3つの制度と、マンションの管理規約・区の条例による制限を整理します。

「買ったマンションを民泊にしたい」というご相談は多くいただきます。ただし、東京のマンションでは制度上・規約上の制限が多く、購入後に運営できないと分かるケースもあります。購入前に確認すべきことをまとめました。

公開: 2026/10/76分で読めます

要点

有料で人を泊めるには、次のいずれかの制度にもとづく届出や許可が必要です。

制度	手続き	営業できる日数	主な条件
住宅宿泊事業法	届出	年180日まで	区の条例で上乗せ規制
旅館業法（簡易宿所など）	許可	制限なし	用途地域・建物の用途・設備
特区民泊	認定	制限なし（最低宿泊日数あり）	23区では大田区

住宅宿泊事業法の民泊は、区の条例で営業できる区域や期間がさらに制限されていることがあります。たとえば住居専用地域では平日の営業を認めないなど、区によって内容が異なります。物件のある区の最新の条例を確認してください。

分譲マンションでは、管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しているケースが多くあります。禁止が明記されていない場合も、総会の決議で禁止されることがあります。管理規約と、民泊に関する総会決議の有無を、重要事項調査報告書とあわせて確認しましょう。

民泊ができないマンションでも、通常の賃貸（普通借家・定期借家）や、30日以上のマンスリー賃貸で運用する方法があります。宿泊用途で考えるなら、一棟の建物や、旅館業の許可を取りやすい物件を検討するほうが現実的です。

民泊ができるかの判断の順番

実際の取引ではなく、海外のお客様によくある状況をもとにした想定例です。

民泊のつもりで買ったら規約で禁止

Dさんは民泊で運用するつもりで都心の区分マンションを購入しました。引渡し後に管理規約を確認すると、住宅宿泊事業は禁止されていました。

防ぐには：民泊を考えているなら、契約前に管理規約と総会決議を確認し、禁止されていないことを書面で確かめる。できない場合の賃貸での収支も計算しておく。

多くの区分マンションは管理規約で禁止されています。物件ごとに管理規約を確認しますので、資料請求でお問い合わせください。

住宅宿泊事業法の民泊ではできません。日数の制限がない運営には旅館業法の許可が必要です。

運営会社の自由不動産は、ホテル・旅館向け物件のご相談も受けています。購入目的をお知らせください。

民泊・賃貸・自己居住など、使い方によって選ぶべき物件は変わります。目的を添えてご相談ください。

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