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东京公寓可以做民宿吗？三种制度与确认要点
整理住宅宿泊事业法（每年180天）、旅馆业法许可、国家战略特区三种制度，以及公寓管理规约与各区条例的限制。
我们经常收到“买的公寓想做民宿”的咨询。但东京公寓在制度与规约上限制很多，也有买后才发现无法经营的情况。以下整理购买前应确认的事项。
发布: 2026/10/76 分钟阅读
重点整理
- 民宿主要有“住宅宿泊事业法”“旅馆业法”“特区民宿”三种制度
- 住宅宿泊事业法的民宿每年最多180天，各区还有附加限制
- 多数公寓的管理规约禁止民宿
- 购买前务必确认管理规约、区条例与用途地域
民宿的三种制度
收费让人住宿，需要依据下列其中一种制度申报或取得许可。
| 制度 | 手续 | 可营业天数 | 主要条件 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事业法 | 申报 | 每年最多180天 | 各区条例附加限制 |
| 旅馆业法（简易宿所等） | 许可 | 无上限 | 用途地域、建筑用途、设备 |
| 特区民宿 | 认定 | 无上限（有最低住宿天数） | 23区中为大田区 |
- 住宅宿泊事业法（民宿新法）：申报制，每年最多营业180天
- 旅馆业法（简易宿所等）：许可制，无天数上限，但建筑用途、设备与用途地域条件严格
- 国家战略特区（特区民宿）：东京23区中为大田区，有最低住宿天数等条件
各区的附加规定
住宅宿泊事业法的民宿，各区可通过条例进一步限制可营业的区域与期间，例如住居专用地域工作日不可营业等，内容因区而异。请确认房源所在区的最新条例。
公寓管理规约
许多分售公寓在管理规约中禁止民宿。即使未明文禁止，也可能经管理组合大会决议禁止。请连同重要事项调查报告书，确认管理规约与相关决议。
无法做民宿时的选择
即使不能做民宿，也可以普通出租（普通或定期租约），或以30天以上的月租方式经营。若以住宿用途为主，考虑整栋建筑或较易取得旅馆业许可的房源更为现实。
购买前检查清单
- 1
管理规约
是否禁止民宿
- 2
区条例
区域与期间限制
- 3
选择制度
每年180天内申报，全年需旅馆业许可
- 4
无法经营时
普通出租或月租
- 管理规约是否禁止或允许民宿
- 房源所在区的民宿条例（区域与期间限制）
- 用途地域（能否取得旅馆业许可）
- 消防设备与疏散通道等必要设备及工程费
- 如果无法做民宿，普通出租的收支
常见情况与预防方法
并非实际交易，而是根据海外买家常见情况撰写的假设案例。
为了做民宿而买，却被规约禁止
D先生为了经营民宿买下市中心的区分公寓，交房后才查看管理规约，发现禁止民宿。
预防方法：如果考虑民宿，签约前就确认管理规约与大会决议，并取得书面确认；也先测算普通出租的收支。
出处与参考资料
常见问题
本站房源可以做民宿吗？
多数区分公寓的管理规约禁止。我们会逐一确认管理规约，请通过索取资料咨询。
可以超过每年180天营业吗？
依据住宅宿泊事业法不可以。全年营业需要取得旅馆业法许可。
也有酒店、旅馆用房源吗？
运营公司自由不动产也受理酒店、旅馆用房源的咨询，请告知购买目的。
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