經營
東京公寓可以做民宿嗎？三種制度與確認重點
整理住宅宿泊事業法（每年180天）、旅館業法許可、國家戰略特區三種制度，以及公寓管理規約與各區條例的限制。
我們常收到「買的公寓想做民宿」的諮詢。但東京公寓在制度與規約上限制很多，也有買後才發現無法經營的情況。以下整理購買前應確認的事項。
發布: 2026/10/76 分鐘閱讀
重點整理
- 民宿主要有「住宅宿泊事業法」「旅館業法」「特區民宿」三種制度
- 住宅宿泊事業法的民宿每年最多180天，各區還有附加限制
- 多數公寓的管理規約禁止民宿
- 購買前務必確認管理規約、區條例與用途地域
民宿的三種制度
收費讓人住宿，需依下列其中一種制度申報或取得許可。
| 制度 | 手續 | 可營業天數 | 主要條件 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法 | 申報 | 每年最多180天 | 各區條例附加限制 |
| 旅館業法（簡易宿所等） | 許可 | 無上限 | 用途地域、建物用途、設備 |
| 特區民宿 | 認定 | 無上限（有最低住宿天數） | 23區中為大田區 |
- 住宅宿泊事業法（民宿新法）：申報制，每年最多營業180天
- 旅館業法（簡易宿所等）：許可制，無天數上限，但建物用途、設備與用途地域條件嚴格
- 國家戰略特區（特區民宿）：東京23區中為大田區，有最低住宿天數等條件
各區的附加規定
住宅宿泊事業法的民宿，各區可依條例進一步限制可營業的區域與期間，例如住居專用地域平日不可營業等，內容因區而異。請確認物件所在區的最新條例。
公寓管理規約
許多分售公寓在管理規約中禁止民宿。即使未明文禁止，也可能經管理組合大會決議禁止。請連同重要事項調查報告書，確認管理規約與相關決議。
無法做民宿時的選擇
即使不能做民宿，也可以一般出租（普通或定期租約），或以30天以上的月租方式經營。若以住宿用途為主，考慮整棟建物或較易取得旅館業許可的物件較為實際。
購買前檢查清單
- 1
管理規約
是否禁止民宿
- 2
區條例
區域與期間限制
- 3
選擇制度
每年180天內申報，全年需旅館業許可
- 4
無法經營時
一般出租或月租
- 管理規約是否禁止或允許民宿
- 物件所在區的民宿條例（區域與期間限制）
- 用途地域（能否取得旅館業許可）
- 消防設備與避難動線等必要設備及工程費
- 若無法做民宿，一般出租的收支
常見情況與預防方法
並非實際交易，而是依海外買家常見情況撰寫的假設案例。
為了做民宿而買，卻被規約禁止
D先生為了經營民宿買下市中心的區分公寓，交屋後才查看管理規約，發現禁止民宿。
預防方法：若考慮民宿，簽約前就確認管理規約與大會決議，並取得書面確認；也先試算一般出租的收支。
出處與參考資料
常見問題
本站物件可以做民宿嗎？
多數區分公寓的管理規約禁止。我們會逐一確認管理規約，請透過索取資料詢問。
可以超過每年180天營業嗎？
依住宅宿泊事業法不行。全年營業需取得旅館業法許可。
也有飯店、旅館用物件嗎？
營運公司自由不動產也受理飯店、旅館用物件的諮詢，請告知購買目的。
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